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空間投資

不動産(マンション)投資を考えてみる     第1回 - 第2回 - 第3回 - 第4回 - 第5回 - 第6回 - 第7回 - 第8回 - 第9回 - 第10回

第3回 不動産(マンション)投資って、どうですか


さあ、いよいよ不動産投資を始めるとします。

物件探しの前に考えなくてはいけない事があります。
どんな物件をどう買うか」です。実は「どんな物件」を探すことより、
「どう買う」かを考える事の方が重要ですし難しいのです。

そこで、まずは「どう買う」かを考えてみましょう。
「どう買う」かを大きくわけると3つになります


① 全額現金で買う。

② 一部現金、残金はお金を借りる。
  (ローンする)

③ 全額お金を借りる。
よく考えてね【ふくろう】

あなたが初めて不動産投資をするなら、選択できるのは①の「全額現金で買う」だけです。

最初に不動産を購入する場合、例外を除いて金融機関から
お金を借りること(ローン)はできないと思ってください。

ここで言うローンとは投資用のローンです。

自らの居住を目的としてお金を借りる住宅ローンは
年収、勤務先、勤務年数などを審査することにより
金融機関からお金を借りることができます。

ところが、投資用のローンの場合、
“実績”が必要となることが多いのです。
実績とはすでに投資用物件を所有し、それにより一定の
収入があるということです。

さぁ、買うぞ【ふくろう】
そうなんです、
ここが非常に矛盾しているのですが、
「実績を作りたいからお金を借りたい」
ところが、金融機関は
「実績がないからお金は貸せない」
となるわけです。

だから、あなたができることは
現金で買える範囲の不動産を購入する。

あらためて言いますが、
最初はその方法でしか購入できない
と思ってください。

ご両親の信用力や不動産を担保にしてお金を借りることも
できますが、今回は例外については考えないことにします。


【投資のサイクル】

私も最初は手持ち金320万円プラス諸費用(登記費用など)
でワンルームマンションを購入しました。

もちろん、どこの金融機関もお金は貸してくれません。
当時の私は「車を買うより不動産を買うか」くらいの軽い気持ちだったような気がします。投資として不動産を購入する“覚悟”や“リスク”はほとんど考えていませんでした。
「賃借人がいるマンションを購入して、賃料が入ればいいや」
くらいの考えです。

本気に不動産投資について考え出したのは、その後、銀行通帳に毎月賃借人から振込まれる賃料を記帳する楽しみを感じ始めてからです。


まずは、現金のみで購入する。

実績を作る。

金融機関からお金を借りて購入する。

投資物件が増える。


簡単に言えばこういうサイクルになります。


【欲と道連れ】
リスクは最小限に抑える。老後に備えて年金の足しになる程度の
収入が確保できればいい。そのような考えで不動産投資をするなら、
現金だけで購入するのがいいでしょう。もちろん、何軒も所有でき
ませんが、借入れがなければ、リスクは減ります。

また、現在自宅を所有しているなら、
その住宅ローン返済を第一に行い、
ローンが完済したら新たに自宅を購入して、
以前の自宅を貸出す方法もあります。

これが、リスクの少ない不動産投資ですね。
リスクは少なく・・・【トラ】

しかし、私はこのような不動産投資は選択しませんでした。
理由はいくつかありますが、正直に言えば「欲がでてきた」からです。
私の不動産投資の目的は
「なるべく頼るべき事柄を少なくして、生きていける環境を作りたい」

これも「欲がでてきた」からそのように思ったと言った方が
正しいかもしれません。

次回は欲との折り合いのつけ方をお金を借りることを通してお話します。

 


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