Start typing and press
Enter to search

空間投資

不動産(マンション)投資を考えてみる     第1回 - 第2回 - 第3回 - 第4回 - 第5回 - 第6回 - 第7回 - 第8回 - 第9回 - 第10回

第4回 不動産(マンション)投資って、どうですか


【欲との折り合いのつけ方】

私も多少、不動産投資の実績ができ始め、ついにある物件を
購入する際に金融機関からお金を借りることになりました。

その時も、現金でマンションを購入しようと思っていました。
しかし、築年数の古いマンションでしたので、購入後にリフォームが
必要となり、そのリフォーム費用だけを借入れできないか、と
信用金庫の窓口に相談にいったところ、担当者から
「購入資金も融資しますよ」となったわけです。

結局、物件価格全額をローン、諸費用とリフォーム費用は自己資金を
使って購入しました。

この借入れを通して私のローンの考えについてお話したいと思います

信用金庫担当者は物件価格全額+リフォーム費用が融資できると
提示してくれました。その通りに融資を受けると私は購入諸費用だけを
所持金から支払えば購入できます。
効率よく投資するためには、自己資金を少なく使い、
借入金を最大限に利用することになります。

今回の場合で考えれば、諸費用だけ自己資金、その他は借入金で購入することになります。

しかし、私はリフォーム費用まで自己資金を使ってしまいました。
本来ならそのリフォーム費用を使わず、次の投資物件の
購入諸費用に充てることを考えた方がより効率的なわけです。


今、流行の言葉「レバレッジを効かせる」。

他人の資本を使うことで自己の資本に対する利益率を高める。
投資のイロハ。いや、投資だけでなく、商売(事業)など
さまざまなことに言えることです。

しかし、私はどうもお金を借りることに抵抗がある
というか、嫌なのです。ですから、不動産投資に
際してもなるべく、少なくお金を借入れる。
これを心がけています。
効率より価値観を重視、とでも言いましょうか。

返済期間についても私が55歳までに
返済できる期間でお金を借りるようにしています。
これは、55歳で引退したい思いから、
自分で期限のルールを決めました。


もっと儲けたい。もっと利益をだしたい。

誰でも欲はあるし、私も当然あります。
でも、“自分なりのルール”を設けないと
取りとめがつかなくなるような気がします。
特に不動産投資の融資は、ルールは必要です。

“効率より価値観を重視し、
             バランスよく融資を受ける”


これが私のルールです。


【借入れの目安】

借入れ金額の目安。厳密に言えば物件ごとに違います。
しかし、私はまず完済期間(55歳までに返済を終了させる)。
ここから検討します。

次に現在の投資物件の収益から

①長期的に賃料が下がる ② 空室率 ③修繕費

を想定し“リスクを想定した収益”を割り出します。つまり、

現在の収益−(賃料下落+空室率+修繕費)
=リスクを想定した収益
  となります。
※管理費や税金などは現在の収益に折込済みと考えます。

毎月の返済額が“リスクを想定した収益”を超えることがないよう
借入れ金額を設定します。
要するに物件毎に借入れたお金の返済はその物件の収益から、
確実に返済できるようにすることを第一に心がけています。

その上、返済期間も短く設定しているわけですから、
当然、私の手元に残るお金は今のところ少ないです。


しかし、それでいいと思っています。
私の性格上、お金があれば、間違いなく贅沢をしてしまいます。
「上質を知る BUT 贅沢はしない」 
こういう生き方をしたいと常々思っています。

もちろん、人それぞれ自分のルールを決め、
それに従ってお金を借りればいいわけです。

これは、至極当たり前の事なのですが、
投資物件が増えるにつれツジツマ合わせの計算で物事を進めがちです。

“お金を借りる”行為は少し慎重なくらいがいいと思っています。

次回はいよいよ物件を探し始めます。


第五回目へ
vol.1「不動産(マンション)投資って、どうですか?」へ vol.2「不動産(マンション)投資って、どうですか?」へ vol.3「不動産(マンション)投資って、どうですか?」へ vol.5「不動産(マンション)投資って、どうですか?」へ vol.6「不動産(マンション)投資って、どうですか?」へ vol.7 「不動産(マンション)投資って、どうですか?」へ