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空間投資

不動産(マンション)投資を考えてみる     第1回 - 第2回 - 第3回 - 第4回 - 第5回 - 第6回 - 第7回 - 第8回 - 第9回 - 第10回

第5回 不動産(マンション)投資って、どうですか


【物件探し その1】

今回は物件探しについてです。(ようやくここまでたどり着きました)
○予算。
○どう買うか。(第3回目を参照) を決めたら、いよいよ物件探しです

まず、物件選びの“基準”を考えてください。
私の場合は、
「現在どのくらい収益があがっているのか」 と同じくらい
将来、どのくらい収益がさがるリスクがあるか」 を考えます。
例えば、現在賃貸中で近隣相場より高い収益がある場合でも、
未来の収益を想定します。

仮に現在の賃借人が退室した後に収益が
さがっても想定内に納まるように考えます。

不動産(建物)の価値は築年数の
経過とともにさがります。

収益も比例してさがります。

ただし、築年数の経過と比例して
収益がさがってしまっては、投資としては
困るわけです。
 

そこで、築年数経過にともなって 収益がさがりにくい物件を探さなくてはいけません。また、将来的には所有物件の売却も考えられます。
「売却しやすい」物件を購入する。ことも重要です。


【私の基準・ロケーション】

そこで、私の物件選びの“基準”はロケーション(立地)重視です。
まずは、ロケーション!駅からの距離。
これ以外はあまり考慮しないと言ってもいいくらいです。

例えば
「駅から近いけど、 飲食店・風俗店などが近隣にある1LDKの物件」と
「駅から遠いけど、閑静な住宅街にある
2DKの物件」の2物件があるとします。

2物件とも金額は同じ。
投資額に対する収益率は
前者の駅近の方がいい。

あなたなら、どちらの物件を購入しますか?


私は、迷わず、前者の物件を購入します。

まず「駅が近い」ことが絶対条件です。
飲食店・風俗店が多いことも、かえってプラスに考えます。

そのようなお店に勤務している人が 将来賃貸してくれる可能性が
ありますし、その人たちには利便性がいいわけですから、
多少賃貸料が高めでも借りてくれるかもしれません。

ところが、投資物件を探している多くの人
(特に投資未経験者)は、後者の「駅から遠いけど、
閑静な住宅街」の物件を選んでしまいます。

収益率で「駅近か」物件に劣っているのに・・・・・

さらに、売却する場合、「駅近か」物件の方が
高い値段で売却できる可能性があるとしても・・・・
 

なぜ、「閑静な住宅街」の魅力に惹かれてしまっているのでしょうか?

おそらく、そういう人の探している物件は
「駅から近くて、利便性も良くて、しかも閑静な住宅街の物件」
なんだと思います。


こういう物件。南青山や麻布にはあると思います。
相当いい値段すると思います。

一般的な投資として考えたら、現実的ではないのです。
ところが、多くの人は現実的でない物件を
自分の身近で探そうとするのです。

「あれもいい、こっちも魅力的だ、
もっといい物件があるかもしれない・・・・」

繰り返しますが、
自分の“基準”を第一に考えて物件を絞る
ことが重要です。


それができないと、物件を選べなくなります。

“物件選び”も“人付き合い”も同じです。
長所(自分の基準)を見て、短所については我慢する
難しいですけど、いつも自分に言い聞かせています。

次回は「物件探しの方法や不動産業者との付き合い方」を
具体的にお話します。


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