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空間投資

不動産(マンション)投資を考えてみる     第1回 - 第2回 - 第3回 - 第4回 - 第5回 - 第6回 - 第7回 - 第8回 - 第9回 - 第10回

第6回 不動産(マンション)投資って、どうですか



【物件探し その2】

物件を探す方法はざっと、
(1) 自分でネットや広告・住宅雑誌から探す。
(2) 不動産業者に連絡・訪問し、業者から紹介してもらう。
(3) 自分で裁判所や国有財産の競売情報から探す。
の3通りです。

(3)の場合や知人から物件を購入する場合は、当事者(裁判所)同士だけで売買ができます。しかし、その他の場合は 多かれ少なかれ不動産業者に依頼することになります。

(1)の場合は、自分で物件を見つけた後、

物件の内見(入居中の場合はできないこともあります)の依頼

購入の申込み

重要事項説明書の説明・契約

引渡し・決済

というような場面で不動産業者が関わります。

(2)の場合は(1)の場合にプラスして 最初に物件の紹介があります。

【自分で探す】

今回の不動産投資は一般個人を対象としていますので、結論から言うと(1)の方法で探して購入することをお奨めします。
なぜなら、いきなり競売物件に手を出すのもリスクがありすぎますし、予想以上に落札金額が高い場合も多くあります。

そうなると(1)か(2)・・・。

自分で物件を探すか、不動産業者からの情報提供を待つか。の違いだけになるわけですが・・・・・
この違いが大きいのです。



【不動産営業のサガ】


いきなりですが、不動産業者営業職の給与体系は
◆歩合給のみ
◆基本給+歩合給
◆基本給+ボーナスは営業実績に比例(歩合に比例)
大きくはこの3通りに分けられます。

売買仲介の営業の場合、営業成績に関係ない固定給の給与体系はめずらしいでし、いずれにしても、皆、営業目標はあるわけです。営業目標とは仲介手数料の実績です。

仮に500万円の物件を仲介した場合、仲介手数料(法定限度額)は21万円。5,000万円の物件を仲介したとすると、仲介手数料は156万円。

物件調査・資料取得、重要事項説明書の作成、契約書の作成、関係者との調整、決済の準備など仲介手数料に関係なく不動産業者の業務内容は同じです。

仕事のできないイヤな上司にいつも営業成績についてガミガミ言われ、周りの同僚は着実にお客様と契約・・・・・・。 正直、アセリます。

そんな時、500万円のワンルームを探しているお客様のために一生懸命物件を紹介していたら・・・・・確実にイヤな上司に張り倒されます。
「500万円の物件を探していても5,000万円の物件を探していても同じ客じゃないか!」  その通りです!

でも、本気でそう思っていたら あなたの将来が私は心配です。


私たちが探している物件の購入価格は2,000万円以下。もしくは1,000万円に満たないと考えた場合、不動産業者から見ると時間をかけて接客できないお客なわけです。
(あくまでも、一般論(現実論)として話をしています)

だからこそ、“自分の基準で考えて、自分で物件を探すのです”

難しい話ではありません。私たちにはインターネットがあります。
逆に言えば、金額の低い投資物件ほど インターネットから
情報を取得できます。


不動産業者が広告する場合、紙媒体(情報誌や折り込み広告)は費用がかかります。仲介手数料が低い物件は紙媒体には掲載できません。
そこで、業者は自社や不動産情報関連のWebに掲載するのです。

自分で探すことは難しくはありませんが、大切な事です。
ここはちょっと細かく説明したいと思います。だから、次回も探し方と不動産業者との付き合い方の続きになります。


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