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空間投資

不動産(マンション)投資を考えてみる     第1回 - 第2回 - 第3回 - 第4回 - 第5回 - 第6回 - 第7回 - 第8回 - 第9回 - 第10回

第8回 不動産(マンション)投資って、どうですか



ついに契約となりました!

契約を締結する前に 、
宅地建物取引主任者から
「重要事項説明書」の説明を受けます。

これは、まず、仲介業者、宅地建物主任者の説明。
購入物件の所有者、法令上の制限、管理規約、管理費、 修繕積立金
などの専有部分に関する説明。 そして、契約の解除などに関する契約に関する説明。

といった内容になります。

また、この説明は土地・建物登記簿謄本や埋設物図面などの資料を随時確認しながら受けます。 重要事項説明が終了した後、契約書の説明となります。

【重要事項説明を受けるにあたって注意したいポイント】

売主の抵当権設定の有無、設定金額の有無をチェック
  抵当権を抹消しないと新所有者に所有権移転登記ができません。
抵当権の設定自体はごく普通ですが、
購入金額より多い借入残金がある場合などは、
抵当権抹消について詳しく説明を受けたいところです。

再建築についてチェック
  古い建物などの場合、建築基準法施行前に
建築されているような場合もあります。
将来的に建物を解体し新築する際の条件などは確認したいです。

管理規約をチェック
  管理状況などは事前に内見した際に“自分の目”でチェックします。ここでは、専有部分をリフォームする時の届出等など
将来的に発生しそうな手続きなどを確認します。

専有部分の引渡し状態をチェック
  現状のままの状態で引渡しされるのか、
リフォームして引渡されるのか。
リフォームするなら、どの程度されるのか。
この時点までにもすでに確認していると思いますが、
もう一度確認したいです。
これは、契約上の瑕疵担保責任にも関わってくるので大切です。
給湯設備や空調設備の稼動の有無も要確認です。

事故をチェック
  宅地建物取引主任者は事件・事故・自殺などについて
知り得た事実は説明しなくてはなりません。
これについては、この場に至るまでに
不動産業者に確認しておきたいです。
また、通常、契約の場に至るまでに
不動産業者から説明があって然るべき事です。

以上が最低限抑えておきたいチェックポイントですが、 正直に言えば、法令上の専門用語などを連発されて説明を受けても“よくわからない”と思います。

そこで、この場に至る前の段階で事前に
重要事項説明書に目を通すこともいいかもしれません。
専門用語などわからなくてもいいんです。
わからないポイントを知ることが大事だと思います。

【契約に際しては?】

契約書の内容は不動産業者によってそれほど変わるものではありません。 その中でも注意すべき点としては、

引渡し条件のチェック
  引渡し日、売買金額残金の支払い方法、所有権移転手続き、瑕疵担保責任期間などの確認をします。

特約条項のチェック
  通常の契約内容以外で発生する契約内容がある場合は注意することが必要です。


重要事項説明と同じく、理解できない内容は詳しくたずねる。
これが基本です。

不動産売買の実務に携わっていて、
重要事項説明・契約締結の場で取引が
不成立になるほど悲しいことはありません。

本来は契約締結の場に臨む前に
不安や疑問を解消すべきだと思っています。

もちろん、不動産営業に無理矢理、
契約の場まで進められるのなど論外です。

重要事項説明・契約締結は
今まで確認してきた事の最終確認の場
というぐらいの認識が
売主、買主お互いに必要だと思っています。

やっと、契約編までたどり着きました。

次回は引渡し・決済編となります。

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