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空間投資

不動産(マンション)投資を考えてみる     第1回 - 第2回 - 第3回 - 第4回 - 第5回 - 第6回 - 第7回 - 第8回 - 第9回 - 第10回

第10回 不動産(マンション)投資って、どうですか


決済が終わりました。

所有権の移転登記も終わり、これからこのマンションに稼いでもらわないといけません。

【購入したマンションにすでに賃借人がいたら】

あなたは、基本的に前賃貸人と居住者(賃借人)が交わした契約を引き継ぐことになります。まずは、居住者に自分が新たに新賃貸人になった旨の連絡と新契約書を交わします。
前記したように契約書の内容は引き継ぎますが、賃料の振込み方法や管理方法など変更した旨を記載した契約を締結することになります。
このような手続きはこのマンションを管理してもらう不動産業者(マンション自体の管理会社ではありません)に行ってもらうのが最適です。

管理をしている者として、居住者への連絡などにスペシャルなテクニックは実のところありません。まずは、居住者に安心してもらえるように連絡することが一番だと思っています。
いきなり、
「賃貸人が変わったから、新しい契約書に署名・捺印してくれー」
などと言ったら、振込め詐欺が流行っている昨今、誰も疑心難儀から始まり、大変なこととなります。

管理会社の仕事としてまずは

□ 居住者と良好なコミュニケーションを作ること
□ 実務としては電気やガス設備などのトラブル対応
□ 賃料などの支払いの遅延に対する対応
□ 契約更新などの書類の作成

・・・ざっとこのような実務をしっかり行ってくれる管理会社を探したいものです。

また、一口に管理といっても、入居者の募集業務から賃料の保証業務までいろいろとあります。
「どのように管理してもらいたいか」という要望を
しっかり管理会社に伝えることも必要です。

もちろん、管理会社に委託せず、自分自身で管理をすることも可能ですが、これはあまりオススメできません。管理実務で考えれば、自分で管理することも充分可能ですが、トラブル時の対応や安心感を考えると、管理会社に委託した方がいいと思います。

管理費用は、管理内容(どのような管理をしてもらうか)によりますが、賃料の3%〜10%が目安となります。


【おわりに】
 

本屋に並んでいる「簡単に資産1億円を築く」「副業で年収1000万円」などという浮ついた題名のビジネス本を見るたびに
「本当かよー」と心の中でつっこみを入れています。
一億円の資産を作るために1億5000万円借金をしたら、
5000万円のマイナス資産じゃないですか!


仕事は不動産業。しかも、不動産が好き。
そして少ないですが、自らも不動産投資を行っている私が
自らの経験で言えることは、

“安く購入できて高く貸せる物件はない(格安物件はない)”

“投資だからリスクはあるが、恐れるほどではない(と思う)”

“不動産屋を信じすぎてもいけないし、
疑いすぎてもいけない(自分で判断する軸をもつ)”


といったところです。

平成20年秋の不動産市場は最悪です。
古くから不動産業に携わっている先輩たちに話を聞けば、
「バブル崩壊の時より今の方がひどい!」と口を揃えて言います。
そうなんです、不動産を売る側の人間はフラフラでKO寸前です。

    

でも、逆に買う側の立場のあなたには絶好の機会が到来しています。
私などは、これからしばらくはジレンマが続く日々を過ごしそうです。
仕事としての不動産は絶不調。
しかし、優良物件が安値で売りに出されている!
不動産投資家としてはこの機会を逃したくない!

皆さんは今年と来年は少し注意深く物件動向をチェックして下さい。
“安く購入できて高く貸せる物件はない”ことはないかもしれません。


最後になりますが、よい物件に巡り会えるよう、みなさまの幸運をお祈りします。

             おわり。